中國物流地產行業市場綜述

中國物流地產行業的產生隨著中國經濟的快速發展，物流地產行業也逐漸崛起。物流地產是指由物流企業或物流設施服務商投資、規劃、設計、建設和運營的物流地產項目，是企業經營現代化的物流設施的不動產載體。物流地產開發商根據物流企業客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設企業業務所需要的專業現代化物流設施。

現代物流地產以物流園區為核心載體，這些項目通常包括高標準倉庫、配送中心、冷藏庫、危險品庫、分撥中心等，是現代物流體系中不可或缺的重要組成部分。物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域。在中國，物流地產行業的產生與經濟結構調整、內需擴大和電商發展等因素密切相關。隨著制造業和服務業的發展，國內外物流企業逐漸進入中國市場，促進了物流地產行業的發展。此外，中國政府實施的一系列鼓勵內需擴大的政策，也為物流地產行業提供了廣闊的發展空間。

在物流地產行業中，主要的投資方包括房地產開發商、物流企業、電商企業等。這些企業通過投資物流地產項目，獲取穩定的租金收入和資產增值收益。同時，這些項目也可以為客戶提供更好的物流服務，滿足其倉儲、配送等需求。目前，中國物流地產行業已經進入了一個快速發展的階段。隨著電商、快遞、零售等行業的快速發展，對物流倉儲設施的需求不斷增加。同時，國家對基礎設施建設的投入不斷加大，也為物流地產行業提供了更多的發展機遇。

未來，中國物流地產行業將繼續保持快速發展的趨勢。隨著經濟全球化的深入推進和“一帶一路”等國家戰略的實施，國內外物流企業將繼續加大對中國的投資，這將進一步推動物流地產行業的發展。同時，隨著科技的進步和應用，物流地產行業將更加注重綠色、智能、高效等方面的發展。

中國物流地產行業前景廣闊

從物流保管費用規模來看，近幾年基于國內物流行業的穩健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2012-2021年物流保管費用保持持續增長態勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業總費用規模的33.5%。從物流地產設施建設角度來看，以倉儲設施總面積為例，國內通用倉庫總面積仍大幅領先高標準倉庫總面積。2020年通用倉庫面積為11.45億立方米，相應的高標準倉庫面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產面積看，橫向對比發達國家日本和美國，2019年日本人均現代物流地產為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數據在中國為0.7平方米/人。

整體來看，近幾年國內物流保管費用仍然呈現逐年攀升趨勢，市場規模將繼續擴大，但是高標準的物流地產設施仍然占總物流地產設施比例較低(以高標準倉庫為例》，人均物流地產面積較發達國家差距明顯，反映出國內物流地產行業仍具有較大的發展空間。

物流地產經營的痛點

以下是物流地產經營中幾個常見的痛點：

1. 運營成本高，費用成本進入發展瓶頸期：目前，我國物流行業市場規模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎設施建設水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國內物流費用總額為16.7萬億元，占GDP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國物流費用中倉儲(保管)費用占GDP比重為5.0%，橫向對比美國，其中倉(保管)費用占GDP比重僅為2.5%，中國倉儲(保管)費用占比下降仍有空間。

運營成本上，主要包括人力、物力和財力等多個方面。由于物流行業的特殊性，物流地產在運營過程中需要大量的基礎設施和技術支持，而這些設施和技術需要不斷維護和更新，因此導致了物流地產的運營成本居高不下。

2. 客戶需求多樣化：隨著消費者需求的不斷變化，物流地產需要滿足不同類型、不同地域、不同規模的客戶需求。這需要物流地產具備更加靈活、多樣化的服務能力和業務模式，同時提高客戶體驗度。

3. 環保壓力增大：隨著社會對環保問題的關注度不斷提高，物流地產在運營過程中產生的環境污染問題也日益突出。如何實現物流地產的綠色化、環保化，是物流地產經營中需要解決的一個重要問題。

4. 人才短缺：物流行業是一個高度技術化和專業化的行業，需要具備高素質和專業能力的人才支撐。然而，當前物流行業的人才短缺問題較為突出，這也是物流地產經營中的一個重要痛點。同時，中國消費市場提質擴容，助力物流地產行業持續發展。為物流地產發展提供沃土。

針對以上痛點，物流地產經營需要采取一系列措施，包括加強技術創新、采用智能化技術手段、智能化物流園區管理系統，有效解決物流地產經營中的痛點，推動物流地產的健康發展。

以下是智慧物流園區管理解決方案框架供大家參考