中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場綜述

中國物流地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)也逐漸崛起。物流地產(chǎn)是指由物流企業(yè)或物流設(shè)施服務(wù)商投資、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營的物流地產(chǎn)項目，是企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，這些項目通常包括高標準倉庫、配送中心、冷藏庫、危險品庫、分撥中心等，是現(xiàn)代物流體系中不可或缺的重要組成部分。物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細分領(lǐng)域。在中國，物流地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、內(nèi)需擴大和電商發(fā)展等因素密切相關(guān)。隨著制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)外物流企業(yè)逐漸進入中國市場，促進了物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。此外，中國政府實施的一系列鼓勵內(nèi)需擴大的政策，也為物流地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

在物流地產(chǎn)行業(yè)中，主要的投資方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、物流企業(yè)、電商企業(yè)等。這些企業(yè)通過投資物流地產(chǎn)項目，獲取穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值收益。同時，這些項目也可以為客戶提供更好的物流服務(wù)，滿足其倉儲、配送等需求。目前，中國物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了一個快速發(fā)展的階段。隨著電商、快遞、零售等行業(yè)的快速發(fā)展，對物流倉儲設(shè)施的需求不斷增加。同時，國家對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入不斷加大，也為物流地產(chǎn)行業(yè)提供了更多的發(fā)展機遇。

未來，中國物流地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展的趨勢。隨著經(jīng)濟全球化的深入推進和“一帶一路”等國家戰(zhàn)略的實施，國內(nèi)外物流企業(yè)將繼續(xù)加大對中國的投資，這將進一步推動物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時，隨著科技的進步和應(yīng)用，物流地產(chǎn)行業(yè)將更加注重綠色、智能、高效等方面的發(fā)展。

中國物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊

從物流保管費用規(guī)模來看，近幾年基于國內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2012-2021年物流保管費用保持持續(xù)增長態(tài)勢，2021年中國物流保管費用達到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費用規(guī)模的33.5%。從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來看，以倉儲設(shè)施總面積為例，國內(nèi)通用倉庫總面積仍大幅領(lǐng)先高標準倉庫總面積。2020年通用倉庫面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標準倉庫面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達國家日本和美國，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國為0.7平方米/人。

整體來看，近幾年國內(nèi)物流保管費用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢，市場規(guī)模將繼續(xù)擴大，但是高標準的物流地產(chǎn)設(shè)施仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低(以高標準倉庫為例》，人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達國家差距明顯，反映出國內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大的發(fā)展空間。

物流地產(chǎn)經(jīng)營的痛點

以下是物流地產(chǎn)經(jīng)營中幾個常見的痛點：

1. 運營成本高，費用成本進入發(fā)展瓶頸期：目前，我國物流行業(yè)市場規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國內(nèi)物流費用總額為16.7萬億元，占GDP比重達到14.6%，遠高于歐美國家10%以下的水平。就社會物流費用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢，但近年來幾乎無明顯變化，物流費用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國物流費用中倉儲(保管)費用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹渲袀}(保管)費用占GDP比重僅為2.5%，中國倉儲(保管)費用占比下降仍有空間。

運營成本上，主要包括人力、物力和財力等多個方面。由于物流行業(yè)的特殊性，物流地產(chǎn)在運營過程中需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)支持，而這些設(shè)施和技術(shù)需要不斷維護和更新，因此導(dǎo)致了物流地產(chǎn)的運營成本居高不下。

2. 客戶需求多樣化：隨著消費者需求的不斷變化，物流地產(chǎn)需要滿足不同類型、不同地域、不同規(guī)模的客戶需求。這需要物流地產(chǎn)具備更加靈活、多樣化的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)模式，同時提高客戶體驗度。

3. 環(huán)保壓力增大：隨著社會對環(huán)保問題的關(guān)注度不斷提高，物流地產(chǎn)在運營過程中產(chǎn)生的環(huán)境污染問題也日益突出。如何實現(xiàn)物流地產(chǎn)的綠色化、環(huán)?；俏锪鞯禺a(chǎn)經(jīng)營中需要解決的一個重要問題。

4. 人才短缺：物流行業(yè)是一個高度技術(shù)化和專業(yè)化的行業(yè)，需要具備高素質(zhì)和專業(yè)能力的人才支撐。然而，當前物流行業(yè)的人才短缺問題較為突出，這也是物流地產(chǎn)經(jīng)營中的一個重要痛點。同時，中國消費市場提質(zhì)擴容，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。為物流地產(chǎn)發(fā)展提供沃土。

針對以上痛點，物流地產(chǎn)經(jīng)營需要采取一系列措施，包括加強技術(shù)創(chuàng)新、采用智能化技術(shù)手段、智能化物流園區(qū)管理系統(tǒng)，有效解決物流地產(chǎn)經(jīng)營中的痛點，推動物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

以下是智慧物流園區(qū)管理解決方案框架供大家參考